홈 에퀴티 라인 오브 크레딧
평균 자산 18만5천불 달해
집 안팔고 자산 꺼낼 수 있어
급전.목돈 필요하면 매우 유용
이자율 상승으로 상환 부담도
은퇴한 시니어들이 보유중인 페이오프된 주택에 대한 관심이 높아지고 있다. 특히 집값 상승이 가파르게 진행되면서 집을 팔지 않고 에퀴티만 꺼내 쓰는 홈에퀴티 라인(Home Equity Line of Credit: HELOC)에 대한 정보가 주목을 끌고 있다.
부동산 전문 기업인에 따르면, 부동산 붐 덕분에 주택 가격은 2021년 2월에서 2022년 2월 사이에 20% 상승했다. 또 플로리다나 애리조나와 같이 따뜻한 지역은 전년 대비 평균 가격 상승률이 훨씬 더 높아 각각 29.1%와 28.6% 올랐다. 이는 시장 가치에서 모기지론을 뺀 금액인 주택의 자산도 증가했음을 의미한다.
주택 소유자가 소유한 자산은 35% 급증해 평균 18만 5000달러에 달한다. 하지만 자산 증가는 40년 만에 가장 높은 인플레 덕분에 크게 올랐던 시기에 이뤄졌다. 또한 주식 시장의 약세는 은퇴자들이 현금 인출에는 어려움이 있다. 그래서 주목을 끄는 것이 집을 팔지 않고도 자산을 꺼내 쓸 수 있는 에퀴티라인오브크레딧이 주목을 끌고 있다.
HELOC
현금이 필요한 비상상황이나 은퇴계좌 유지를 어렵게 할 수 있는 큰 규모의 지출에 대비해서 크레딧 한도를 마련해 놓는 것이 좋다. 전문가들은 “HELOC가 없는 경우 급전이 필요할때 난감한 경우를 겪을 수 있다”며 “이상적인 것은 평소에 HELOC를 얻어 놓는 것”이라고 조언한다.
HELOC의 기본사항
일반적으로 변동 이자율을 갖고 있는 주택 담보 대출의 한 유형인 홈에퀴티라인은 연방 준비이사회가 이자율을 인상하면 함께 이자율이 올라간다. HELOC는 크레딧카드처럼 작동하며 언제나 사용할 수 있는 신용 한도를 가진 2번째 모기지다. 수표를 쓰거나 대출 기관에서 발급한 데빗카드를 사용해 사용한다.
대출 기관은 일반적으로 주택 가치의 최대 80%까지 대출할 수 있도록 허용하지만 일부는 더 높은 비율까지 허용하기도 한다. 대부분의 HELOC에는 10년의 인출 기간이 있어 자금을 사용할 수 있고 지출 금액에 대해 이자만 지불할 수 있는 옵션이 있다. 그후에는 최대 20년 동안 원금과 이자를 모두 상환해야 한다.
HELOC는 일반적으로 주택 담보 대출, 개인 대출 및 크레딧 카드보다 이자율이 낮다. 현재 HELOC의 평균 이율은 3.95%이다. 그러나 연준은 올해 6차례의 추가 금리 인상을 시사하고 있으며 차입 비용은 앞으로 몇 개월 동안 더 높게 조정될 것으로 보인다.
HELOC를 이용하면서 가장 큰 위험은 지불하지 않으면 채무 불이행 및 압류로 집을 잃을 수 있다. 그러나 금융 전문가들은 제한된 상황에서 좋은 금융 옵션이라고 말한다. 원래 에퀴티 라인은 주택을 소유한 채로 큰 금액의 리모델링 비용을 사용할 수 있는 용도였다. 아니면 주택을 통해서 높은 이자율로 크레딧 카드 부채를 상환하거나 예상치 못한 비용으로 인해 단기 현금 부족 문제를 해결하는 비상 자금으로 사용할 수 있다.
HELOC 얻기 어려워져
미국 주요 은행인 웰스파고, 모건체이스, 시티를 포함한 다수의 대형은행들이 팬데믹으로 인한 경제적 불확실성때문에 2020년에 HELOC 발급을 중단했으며 아직 다시 제공하지 않고 있다. 또한 꾸준한 급여가 없으면 은퇴자들은 대출 자격을 갖추기가 힘들다. 그럼에도 불구하고 승인을 받는 것이 가능하다. 전문가들은 그러나 크레딧 점수가 양호하고 에퀴티가 넉넉한 경우 소셜시큐리티, 은퇴 저축 등 같은 출처가 확실한 경우 가능하다고 조언했다.
HELOC의 장점
홈에퀴티라인은 다음과 같은 장점이 있다.
첫번째, 큰 금액을 사용할 수 있다. 예상치 못한 주택 수리를 위한 큰 돈이 들어가게 될 경우 퇴직자들에게는 어려움이 클 수 밖에 없다. 전문가들에 따르면 기본적인 수리 비용은 최대 4만달러, 지붕 전체 교체는 1만1000달러 이상이 될 수 있으며 새로운 에어컨 시스템은 1만2500달러가 들어간다.
2020년 평균적인 가정에서는 주택 수리에 1만3138달러를 지출했다. HELOC는 또한 재융자를 하지 않고도 에퀴티를 통해 현금을 사용할 수 있어 새로운 모기지를 비용을 피할 수 있다.
둘째, 퇴직 자금이 고갈되지 않을 수 있다. 백세시대를 맞아 401k 나 IRA와 같은 퇴직 저축 계좌가 수십 년 동안 필요한 소득을 제공하지 못할 수 있다. 특히 주식투자를 하는 경우 시장 하락기 동안에는 현금 확보가 어려울 수 있다. 그래서 홈에퀴티라인의 역할이 주목을 끌 수 있다. 또한 401k에서 돈을 인출하는 것보다 나을 수 있다.
셋째 절세 혜택을 제공한다. 59½세 이상인 경우 기존 401k에서 인출하는 모든 현금에는 소득세율이 적용된다.
넷째 보다 유연한 상환 옵션을 제공한다. 그것은 바로 필요한 만큼만 빌릴 수 있고 빌린 것에 대해서만 이자를 지불할 수 있다. 이자를 갚거나 자신의 일정에 따라 이자와 원금을 갚을 수 있다. 더 중요한 것은 빌린 돈을 상환하기 위해 은퇴 자산을 언제 인출할 것인지에 대한 추가적인 통제력을 제공한다. 예를 들어, 주식이 반등할 때 HELOC를 상환하는 것이 훨씬 쉬워져 더 적은 주식을 처분하면서 수익을 창출할 수 있다.
HELOC 사용의 위험
다른 대출과 마찬가지로 HELOC도 이자와 함께 상환해야 한다. 그리고 주택은 크레딧 한도에 대한 담보물이기 때문에 상환 계획이 있는지 확인해야 한다. 그냥 이자만 갚다가 끝나는 것이 아니라는 것이다. 또한 이자율 위험은 HELOC를 선택할 때 가장 큰 위험 중 하나다. 대부분의 HELOC에는 변동 이자율이 있기 때문에 경이자율이 상승하는 기간에는 상환액도 증가한다. 지금 4%로 빌린 돈이 향후 1년에 5% 또는 6%가 될 수 있다.
전문가들은 “홈에퀴티라인은 절대 현금인출기가 아니라”며 “감당할 수 있는 만큼만 빌려야 한다”고 조언했다.
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